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备战地产信托基金化 信托公司挖角地产私募

2019-12-02 22:29:45来源:励志吧0次阅读

■本报记者 刘关 北京报道

迫于回归本源业务的市场和政策压力,公司近来在暗暗扩充自身力量。

“为了保持其在地产领域的业务份额,有信托公司上门找到我们,想把我们的团队整体收编。”1月初,某地产负责人向本报记者透露。

上述基金负责人告诉记者,找到他们的信托公司不止一家。而据本报记者了解,一家总部在北京的信托公司则刚刚迎来了一批从地产私募基金团队挖角过来的员工。

业内人士对本报指出,信托公司这几年寻找与地产业务相关的“空降兵”扩充人才已成为常态,但近来信托公司集中转向地产基金管理团队挖角可谓部分信托公司筹备地产信托业务基金化的明显标志。

“基金化对于信托公司而言并不是简单的三个字,更为重要的是投资管理团队水平的提升,从地产PE挖人的信托公司显然已经意识到人才的重要性,而直接从搭建好的基金管理团队挖人也甚为取巧。”用益信托工作室首席分析师李旸对本报记者表示。

“跟过整个地产项目最好”

上述地产私募基金负责人告诉记者,找上门来的信托公司非常看重其团队几乎都有在地产公司工作过的经验。“我们的团队不是在地产公司做财务的,就是在基金管理公司做过地产投资的。”

而据记者了解,此类人才恰恰为各家公司扩充团队的短板之一。尽管这几年来,尤其在2007年信托行业两规出台以来,各家信托公司都加大了人才引进力度。但是,在这其中,上述人才并不占扩充团队的主流。

中信信托业务部某人士就告诉记者,一般而言,多数信托公司挖人多从银行等其他金融信托挖来有三五年工作经验的员工。“我是北大学经济的,毕业之后就来到这里。很多同行多是拥有各大高校金融经济学科背景,而在各个行业里,有过实践经验的人并不多。”

“我们一直希望公司招来的人懂地产项目流程的人员多一些,至少参与过一个项目的整个流程,而且最好有一些金融背景。”华润信托某区域经理亦对本报记者表示。

这位区域经理向记者坦言,这几年来,在扩充地产信托业务方面,信托公司招聘来的往往来自于地产公司,“希望新招聘来的人,不能只吃过猪肉,没见过猪跑”。

而且,对这类人才的渴求在2010年由于地产信托业务的激增则显示出急需的状态。

来自中国信托业协会的数据即显示,2010年1~10月,全国信托公司共发行房地产信托1500亿元,房地产信托在信托业务中的比例也由年初时的10.64%上升到三季度末时的13.41%。其中仅中融信托、平安信托、中诚信托、中信信托、新华信托5家公司发行的房地产信托资金就高达1200亿元。而在2009年全年,全国房地产信托的资金仅有449亿元。

一些信托公司业已清楚地意识到,信托公司业务扩张之时,地产信托的贡献不小。原因在于,房地产领域一直是信托公司大规模、高收益率信托计划的主要来源。

虽然出于不同的定位与考虑,各家信托公司对于2011年以后地产信托产品定位稍有不同,但可以肯定的是,凡是对于地产信托业务有所偏重的信托公司,必然根据业务规模的状态,对这些业务人员的结构进行系统化扩充以及整理。

“况且,有些信托计划在2010年匆匆上马,为保证信托收益,信托公司也会适当地补充相关人手。”上述华润信托经理对记者表示。

布局基金化

而在记者采访中,众多业内人士表示,这一现象集中出现,也与信托公司背后做地产信托产品的基金化图谋有关。

据记者了解,自去年11月,银监会紧急下发通知要求信托公司自查房地产信托风险之后,一些没有暂停业务的信托公司已将信托产品更多的定位在基金化上,以规避风险发挥主动管理作用。据用益信托发布的最新统计资料显示,目前,贷款类资金运用方式日渐减少,取而代之的是组合运用资金(即“基金化产品”)。近几周包括中信信托在内的多个信托公司推出基金化产品,如上周中融信托就发行了一款规模1.9亿元的基金化产品。

李旸指出,虽然据不完全统计,2010年房地产信托产品中,基金化产品占比在下降。但是,这一基金化产品“被下降”的情况将会随着市场以及政策的改变而有所变化。

原因在于,“2010年,尤其是上半年,项目类的信托占比增多的原因就在于信贷趋紧的情况下,众多项目找到信托公司。信托公司多出于‘机不可失、失不再来’的原因而做了项目类的产品。在可选择的项目比较多的情况下,信托公司也会从项目中精心挑选出好的项目。但是,出于政策以及信托公司自身风险成本的把控,这种风头在2011年则会有所变化。”李旸表示。

业内人士认为,对于信托公司而言,未来“各家公司会更为重视地产基金化处理,能做基金化产品设计的人才自然处于缺失状态”。

首先,监管层之所以收紧房地产信托业务,除了整个地产调控大环境外,一个重要考虑就是目前的地产信托多是单个项目计划,投资者面临的风险较大,而基金化、规模化的地产信托则可以降低风险。

其次,对于有些信托公司而言,2009年以及2010年的房地产市场往往形势急转,“几个月内便出现逆转”,他们出于为客户规避政策风险以及扩大客户群体的考虑,已经逐渐意识到,应对基金化产品有所侧重。

“如信托存续期间是房地产行业的上行期间,则债权型的投资者将无法享受物业和地产超额增值带来的收益;相反信托存续期间是房地产行业下行期间,则股权型的投资者将会承担预期收益下降的风险。当然,股债混合型在一定程度上令投资者能够在一个固定收益的基础上享受额外的超额收益,但前提仍是单笔投资集中在一个项目上。”某信托业内人士对本报记者举例。

而且,从成本角度讲,从信托公司的角度说,也非常愿意做这种投资。“如果是单个项目的发行,发行成本和管理成本都会比较高。信托公司从产品设计一直到发行,然后管理,最后清算,做一个1年的项目跟做一个3年的项目其实成本是差不多的。如果做成基金的这个形式,期限5~7年,对信托公司来说管理成本会降低很多,而且资金募集的风险也会降低很多。”上海国际信托有限公司总经理傅帆表示。

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所谓信托基金化产品,就是委托人基于对受托人的信任,自愿将其合法拥有并有权支配的资金交付给受托人,由受托人根据信托文件的规定运用信托资金。简言之就是把资金统一放到一个‘资金池’中做分类投资,即不确定具体投资项目而是在资金到位后通过单一或组合形式投资于优质企业及项目,这类产品的运作模式不再局限于某个单一领域,而是转向大范围、多领域,比如矿产资源、能源、地产等。

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