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百盛津汇陆续撤离天津为什么天津商业地产发

2019-10-12 04:33:16来源:励志吧0次阅读

  百盛津汇陆续撤离天津 为什么天津商业地产发展缓慢

  首先,要界定一下天津商业到底发达不发达这个概念。天津自民国开始就有了劝业场,商业不可谓不发达,而现在的滨江道每逢节假日更是人满为患,沿途商家基本都是收入较为可观的,这说明天津人的消费需求没有任何的问题。

  题主的问题应该更多涉及的是购物中心的商业运营水平,而不是商业数量的问题。众所周知,天津、沈阳现在已经成了商业地产(购物中心)发展的反面教材了,不是数量少,恰恰是因为项目数量太多,瞬间涌入大量资金,大批商业价值并不明确的土地被开发,造成了商业竞争环境短期内极度的恶劣,究其原因有以下几点:

  1、大量的商业项目供给说明天津市的消费需求是很大的,前几名进入天津市场的投资者都不是傻子,肯定对天津人的消费习惯和需求做了深度判断,但后续跟进的80%基本都是跟风,最后死的最惨的也是他们。

  2、在2012年之前天津的商业模式以高中低端百货、大卖场、地摊为主,购物中心模式压根木有(凯德算一个,但运营的一般),更别提现在流行的体验业态,所以造成外来投资者看好天津购物中心市场空白。那个时候的天津商业主要以专业市场的商业地产为最,例如鞋城、大胡同批发、毛衣城、眼镜城等。

  3、政府财政收入的迫切需求。政府把土地经过整理,更改性质之后就可以迅速变现。在前几年天津的土地以住宅性质为主,政府靠房地产获得财政收入,但随着地产政策调控及长期财政收入的需求,商业地产这种长效机制的收入来源就占到了很大比重。因此,政府也在大力忽悠投资者 变更土地性质为商住两用、编撰未曾有过的商业地段文化、吹嘘天津人均GDP的飙升,凡此种种吧,然后就有上钩的了。

  所以,以上原因,共奏全效,造成了天津目前商业的畸形发展。

  现在的局面是 概念上的商业很多,实质有运营水准的寥寥无几。但正是由于这种快速升级,倒逼了那些传统不思进取的百货商店的消亡。其中题主提到的几家百货,其消亡的原因有4点因素:

  1、物业不自持是成本硬伤。百货商店不同于购物中心,物业不是自持的,每年都要给物业交租子,然后百货再去返租场地给品牌商或者联营赚钱,可以说百货公司就是二道贩子,也可说百货一直是在靠套利生存,从某个角度说明百货还是很有运营管理能力的。但购物中心一进天津,就开始用低于百货的租金吸引品牌商,也可以跟品牌商谈联营,同时物业管理更有保障,购物环境更舒适。从控制成本角度讲,购物中心显然比百货有更大的财务空间。(现在仅存的劝业场、中原、滨江、友谊都是自留地,国家买卖就是好)

  2、业态布局违反人性。题主提到的那几个百货,在业态布局上没有任何新意可言,各楼层固定模式雷同,顾客想歇一下脚都没得去,想去厕所得到KFC。辛苦一周的老百姓,到了周末去逛逛街,还得人挤人在百货里血拼,这根本不是从人性角度出发的商业模式,不落寞才怪。

  3、商业氛围、地理位置没优势。劝业场身处金街,沿街有各种吃喝玩乐的铺子,可以说滨江道就是一个休闲、购物的露天综合体,而劝业场、中原、滨江、友谊在那里就是一个个的主力店,坐享其成客流带来的红利。反观倒闭的那几家,基本都是在孤军奋战,本来天生就没有餐饮、休闲、娱乐的基因,再加上周边没有形成互补只形成了竞争,典型的被杀模式。

  4、管理不善、人浮于事。倒闭的百货有的是老国企、有的是很早进入天津。老国企的运营能力不说自明,国家补贴亏损已成常态,压根没有赚钱盈利的激励,所以,那些租别人场地干国企百货很难维持。而进入早的还躺在过去的荣誉薄上,内耗严重,不思进取。不过反过来讲,正是因为从来没见过狼来了,所以他们才敢于吃老本,结果等狼真来了,自己就搭进去了,这其实是个哲学层面的思考。

  那到底是什么让人觉得天津商业发展不好的因素呢?

  1、电商并没有抢走顾客,而是倒逼了改革。传统百货业态的出现是由于过去的供需通路太过冗繁,好多需求得不到一次性满足,购物一次可能需要到估衣街买帽子、到老美华买服装、最后再到黄河道鞋城买皮鞋,这也是反人性的!最终,百货业态横空出世,革了这些卖家的命,打包全收到自己的盘子里,让人进一次商场就满足一批需求,在百货兴盛的年代里,估衣街和服装街已经被揍得遍体鳞伤。同样的道理,购物中心的出现又将百货挤到了角落里。但是电商并没有从本质上抢了购物中心的生意,电商不过是缩短了买卖双方的沟通距离,并不像购物中心之于百货那样能满足全业态的需求!谁敢说自己上一次淘宝就能把 吃喝玩乐穿戴 全办齐备了?其实,电商是购物中心商品销售通路的补充,一个人在传统百货里辛苦血拼是反人性的,那么像狗一样蜷缩在电脑前血拼一样也是反人性的!因为人需要社交、沟通和交流,还得需要约炮啊!所以,电商倒逼的是购物中心营销方式的改变,体验业态加大,包括服饰店也要转变职能,不再是销售职能而是展示职能,销售业绩不再是店铺KPI!服务的好坏、品牌价值的传递和顾客偏好的调研才是未来门店的KPI,最终的支付完全可以依靠现场移动支付或者回家电脑完成。在这一点,天津本地目前貌似只有大悦城的部分店铺做到了。而且,以后的门店还有一个作为产品仓储周边及发送的职能,以及顾客调换产品的职能,这样,门店就与顾客形成了联动的O2O,既可以线上到线下,也可以线下到线上。

  2、天津公共资源发展不到位,制约商业发展。无论是高密度的香港还是人口爆棚的北京,交通虽说拥挤但还是多样化的,地铁发展迅速是这两个城市的主要特色。反观天津,这么多年了,地铁就3条线路,剩下的全是地上交通,可天津的地上交通就靠一条快速路苦苦支撑,其他街道规划根本不值一提,没了交通动脉,这让吃流量饭的商业如何发展的起来?天津目前突出的问题就是规划跟不上发展需求,商业项目的交通被生生割断是常有的事。别的不说,现在最火的大悦城,你想在节假日开车从南门外大街进去比登天还难,如果坐公交不是跟私家车一样被堵在路上么?再看地铁,就只有2号线,你要是不住在这条线路上的话,那么恭喜你,你将不得不在仅有的3条地铁线路里想点法子或者公车转地铁。所以,公共资源的滞后发展严重制约了天津商业的发展。那些当初被政府忽悠拿了交通沙漠地段的开发商也是欲哭无泪,坐等各条地铁线的建设开通吧!

  最后再说说天津目前商业的水准问题。

  从商业地产的角度说,购物中心对投资人的回报并不只是租金这么简单,更多的是依靠几年的成功运营把这块地皮给炒起来了,这里又要分几种情况:

  1、城市综合体

  这种模式的就是纯粹的以商业地产为主导,依靠成功运营与承租者议价,赚取租金,但更多的是为了使这块地能够变成信托资产,最终形成金融产品,利用金融杠杆赚取收入,比如IPO成功的万达以及一直在积极运作的大悦城。天津湾的凯德置地一直做的不温不火,其招商能力毋容置疑,但离前两位差距有点大。

  2、满足自有住宅的社区商业

  这种情况在天津较为普遍,就是地产商开发了一片楼盘,顺路开了一个社区mall,只要能卖出去房子就会有客源,有了客源就能招进来日常生活类的商户,这样就有了固定收入,长期持有物业就等于有了一个长期饭票。但至于其运营水准和定位则显得无关紧要,有人租铺子就是好的,这些铺子的大小与档次倒是无关紧要。这点参考河西区下瓦房的怡乐天地。其务实的作风深深打动了我,从2012年开业招的绫致三兄弟和一些不错的女装品牌,到2013年全业态调整,清除服装品牌,打造近70%的餐饮业态,真是让人刮目相看!他们的生意就这么一点点好起来了,打造了一个小小的懒人经济圈,最牛逼的是,那里面居然有电影院,更牛逼的是,人家的停车场非常的专业干净,还是电动升降车位的呢!这样的商业地产,算是没白活。

  3、纯粹的社区商业

  在这里一定要向这些投资者致敬,他们不是为了狗尾续貂的住宅配套,也不是快速甩货套现,就是诚心诚意的做商管,要形成自持物业的商管集团,最终目标跟第一种一样,也是IPO信托出去。但他们的操作更为困难,因为没有自有的住宅小区;他们的抗击打能力更弱,没有绝对的央企背景做支持;他们必须做品牌,本来知名度就小,不做品牌更难活命。(诸如现在的天佑城、新业广场等,其中最专心只做商业的就是恒隆了,但他不能算社区商业)但是,他们恰恰是未来商业发展的绝对主力军和应有的态势,社区商业就是要解决生活出行成本高的问题,这等同于电商解决了买卖通路繁杂的问题。这些社区商业,今后是O2O结合的绝对主力军,其功能性准确、明确。但这种模式也最考验运营者前期调研、分析决策的能力和胆识。

  总结:

  目前的天津商业地产虽然已经进入了白热化,但这确实是最应有的现状。当一个市场开放的时候,某个行业若有利可图,势必会吸引其他企业进入,那么在短期内造成极大竞争,这就倒逼了服务水准、营销水准、运营水准的提升,甚至包括租金价格的下降,那些不入流的和打酱油的都将在竞争里败下阵来,在长期中商业地产重新达到均衡状态。到那时,题主将会看到焕然一新的天津商业,绝对不会比其他城市差的。当然,这其中也需要政府的积极变革,公共资源的配套提升,至于有的人说天津人的消费观念问题,这其实是站不住脚的,因为,你没看满大街拿着iphone6的帅哥美女吗?

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