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山东青岛陷入窘境的地王资金压力空前

2020-09-14 04:13:15来源:励志吧0次阅读

山东青岛:陷入窘境的"地王"资金压力空前 ◆核心提示 随着楼市调控政策的继续深入,在限贷、限购的打压下,岛城曾经名噪一时的地王已然成了烫手山芋,或无限搁置,或销售不旺。面对现实,开发企业何去何从?土地闲置,谁来买单?对此进行了调查。 地王的冬天 在青岛市南区香港路以南,东海二路以东的繁华地段,有一块空地格外引人注目。12月8日,在此看到,围挡圈起的坑地内杂草丛生,看不到任何施工的痕迹。 就是这块荒地,去年1月22日,经过57轮竞拍,国内房产大鳄绿城集团最终斥资40.4亿元,以17800元/平方米的楼面地价竞拍成功,成为轰动一时的地王。然而近两年过去了,这里依然闲置,具体的开盘时间和开盘价格更是无从谈起。 无独有偶,去年3月12日,位于燕儿岛路与泉州路交界处的工人疗养院地块以楼面地价19500元/平方米再创纪录,但8日看到,该地块至今仍处在地基开挖阶段。 原潜艇学院地块开盘无期、镇江路地块仅开建到三层、山东路地王电力钢管杆开盘5个月仅卖了93套房曾经风光无限的地王无一例外陷入困局。 仔细分析不难发现,眼下陷入窘境的地王,拿地的背景正是楼市最为火爆的年,开发商大多赚的金银满钵,哪怕是面粉贵过面包,也毫不在乎,疯狂跑马圈地。由于对后市预期过于乐观,就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是,在过去的两年中,青岛地王频出。熟料,政策调控随后而来,市场变化后开发商深陷卖难泥淖。 资金压力空前 对于众多地王选择沉寂过冬,业内专家分析,主要是因为企业的资金链紧张,尤其是对这种高投入的项目的开发,更容易出现开发停滞。 国内一家知名房产咨询公司的专家孔方正认为,地王的出现主要是因为透支了未来的土地和房价的升值预期。面对严厉的调控,即便是已经开盘入市的地王项目,其利润空间也明显受到挤压。楼面价过高,有的地王项目即便定价接近成本价,但在购房者眼中仍是高房价。岛城房地产业内人士张百忍分析认为,地王打造的都是高端产品,面向中高端人群,而在限购的背景下,中高端人群的购买力已被明显抑制。近期,几乎所有前两年高溢价成交的地王项目都面临价值重估。 负债率过高,是我国房地产企业存在的普遍现象。在融资渠三维扫描服务道受阻,金融政策偏紧的大背景下,开发商只能靠自有资金(销售款)来解决本身的负债问题。问题是,开发商样本印刷设计厂家批发正面临着销售回款周期被无限拉长的不利局面。 困局解套难 对于动辄几十亿元的地王来说,资金压力空前紧张。那么,面对现实,开发企业又会何去何从? 张百忍指出,市场低迷时,开发商只能不惜亏本销售,才能解放被捆绑的资金。对地王来说,捂并不是最好的办法,毕竟库存积压时间长了,亏得更多。必须拿出合理利润甚至抱着适当亏损的心态面对市场。张百忍表示,地王项目如果不选择快速降价,很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。 以山东路地王为例,开盘前,外界普遍认为该项目定价将超过2万元/平方米。但今年7月,该楼盘采取了低价开盘的策略,起价为18132元/平方米,其中包括3500元/平方米精装修。开盘前该项目周边的良辰美景二期、锦绣华城二期等住宅项目大多卖到了1.8万元/平方米以上。 然而低价开盘并没有取得预期效果,来自青岛市国土资源房屋管理局上房地产的数据显示,该项目共有811套房源,但截至目前,该楼盘仅签约售出93套房。 最要命的是,地王周边的项目拿地都很便宜,具备降价空间。调查了解到,目前市北中央商务区的新房供应量很大,多个新盘在售,价格竞争渐趋白热化。其中燕归堂项目更是推出11800元/平方米的特价房源。现今,岛城地王项目多处于类似的境遇。 孔方正认为,未来行业集中度将会进一步加强,中小企业融资能力不强的(但土地储备较多的),被并购的机会较多,另外,对于融资能力差,土地储备少的房企,只能期盼政策放宽,否则将会面临退出地产行业的风险。 对于尚未开工的地王来讲,滋味更不好受。延期开发,等待市场回暖,这在过去似乎是规避土地风险的绝妙招数。但今非昔比,2009年国务院发布了《关于集约用地的通知》,其中要求,对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
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