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比传销厉害比P2P隐蔽起底长租公寓的套路

2019-12-03 12:07:57来源:励志吧0次阅读

比传销厉害、比P2P隐蔽 起底长租公寓的“套路”

随着长租公寓“爆仓潮”的到来,这起横跨房地产和互联金融的“局”终于浮出了水面。在不少媒体和业界人士看来,长租公寓爆仓和P2P暴雷具备相似的特性,不过,由于长租公寓的手法更为隐蔽,且爆仓后的受害者多为收入相对较低的租房群体,其产生的负面影响可能会较P2P暴雷更为严重。

“长租公寓”为何被地产大佬看空?

前不久,我爱我家前副总裁胡景晖抛出了一个惊人的观点------“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,同时,他也曾炮轰资本推高房租,因此被友称为房地产界的“崔永元”。随后,胡景晖辞去了我爱我家副总裁的职务,我爱我家也发布声明撇清了关系,这暗示胡景晖可能遭遇了来自内部和外部的多重压力。

看空长租公寓的不只是胡景晖,还包括SOHO中国总裁潘石屹,在深圳招商蛇口举行的新一期潘谈会上,潘石屹对长租公寓做了如下评论------“按照银行的基准利率4.9%,你可能4.9%贷不过来,拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏。而且即便租金翻一倍也依然无法赚钱。”

当然,潘石屹说的是拿钱去建公寓,这种模式不可行。

然而,市面上的长租公寓基本都是以另一种方式在运作,就是中介或第三方企业将房东的房子长租下来,再转租出去,当然,这种模式的运作成本会低很多,效率也更高。

那么这种模式是否又存在无法盈利的风险呢?杭州鼎家络科技有限公司就是采用的这种模式,但最近它爆仓了,导致4000租户利益受损。这或许说明,以任何一种模式运作的长租公寓,都不能确保万无一失。

不过,杭州鼎家的案例并未引起足够的重视,目前长租公寓依然没有明显的减缓势头。

这一点我们可以对照P2P,在最近几年中,P2P暴雷屡见不鲜,但到目前为止,这一行业依然没有消停的迹象,若不是相关部门强化了整顿力度,P2P平台新成立的速度恐怕不会低于暴雷的速度。

P2P暴雷的导火索是什么?------平台卷款跑路,这跟长租公寓爆仓极为相似。说白了,对不法分子而言,无论是P2P还是长租公寓,都是理想的诈骗手段,所谓的爆仓,不过是他们卷款跑路的马虎眼而已。

环环相扣,起底长租公寓背后潜藏的“套路”

对于P2P贷,其套路相信大家都已经很熟悉了,这里不再赘述。相比之下,长租公寓背后潜藏的套路更为复杂,可谓是“环环相扣”。

长租公寓的第一环是“垄断房源”。

即房东将房子长租给第三方企业和管理平台(即所谓的“二房东”),再由第三方加价转租出去。房子可以是装修房,也可以是清水房,若是清水房,第三方又有可能向房东所要一定的装修款。

这种模式的好处是,降低了房东的获客成本,使租金收益趋于稳定。在不出问题的情况下,房东只管收钱即可。对第三方来说,凭借他们的资源和优势,可以更精准的进行获客,实现资源的优化利用。因此,在表面上看,这是一个多赢的商业模式。

前些年,这种模式的风险并未完全暴露,所以很多房东与第三方签订合同,将大量房源委托给他们进行转租获利,从而使得大量分散的房源集中在了少数几家平台上,造成了“垄断房源”的市场格局,而一旦房源被垄断,那么抬高租金就变得容易很多。

所以,第二环“抬高租金”就顺理成章的出现。

推动长租公寓租金上涨的动力主要来自两方面:第一,第三方平台为了获得房源而形成“竞价”模式,即谁出价高谁就可能获得更多优质房源,导致基础租金大幅提升;

第二,第三方平台为了扩大自身利润而抬高租金,比如以前单套利润空间为200元,现在提升至400元。那么这些二房东为何敢于大幅抬高租金,难道他们就不担心租客无法承受吗?

上面提到,由于大量房源都被这些二房东所掌控,形成了明显的垄断之势,因此抬高租金变得易如反掌,毕竟对于刚需一族而言,无论他们怎么选择,都无法规避租金上涨的影响。

再一个,这些二房东也怂恿大量媒体,鼓吹房租和房价严重不成比例,房租回报率不如银行定期存款等问题,导致市场对房租产生上涨预期,而后他们可顺理成章的推高房租。

那么从租客这一方来说,毕竟房租上涨是实实在在的负担。如何才能在推高房租的同时又让他们尽量接受呢?

第三环“分期付款”应运而生。

众所周知,传统“押一付三、押一付六”的支付方式对租客而言难以承受,尤其在房租暴涨后问题更加明显。因此一些平台纷纷瞄准租房分期市场,即用户只需“押一付一”,剩余的房租由企业一次性支付给房东,而用户只需分期支付所欠房租和相关服务费给企业即可。

按照常理来讲,这种模式也无可厚非,现在各类消费贷层出不穷,在利率和收费合理的情况下,市场也有较高的认可度。

问题在于,一开始这类平台就没安好心,所谓的分期付房租本质上是高利贷,而且,为了让租客最大程度中招,相关条款往往被安排在合同不显眼的位置。

如果租客发现了问题,要提前解约,不仅押金会被全扣,还会承担较高的违约金,如果不支付相关费用,不仅会影响征信,甚至会遭来“暴力催收”。

另一方面,二房东拿了贷款之后也不会全部支付给房东,而是三个月一付甚至一月一付,其他的钱全部扣在手里,从而形成资金池,由于这些钱完全不受监管,因此,二房东可以将这些钱继续用于垄断房源,形成无限裂变的扩张模式。

但是这种模式也存在一定的风险,比如市场不景气,房子出租困难,导致租金、出租率都达不到预期水平,在杠杆率较高的情况下,二房东将无力正常运作。

而此类问题爆发时,“爆仓跑路”成为唯一选择,也就是第四环。

而爆仓跑路的后果,将是对业主和租客双方造成巨大的伤害。不过,如果确实是经营不善导致被动爆仓还情有可原,但事实往往相反------主动爆仓,这是最可怕的。

根据媒体调查的结果,鼎家科技不仅吃掉了大量的租金和押金,而且也没有按时支付给业主。表面上看,这似乎是经营不善而倒闭,但在我看来,这和P2P暴雷没有什么两样,也许一开始公司负责人就做好了卷款跑路的准备。

实际上,二房东卷款跑路已经不是什么稀奇的事情。早些年,很多包租公司将业主的房子高价租下来,再低价转租出去,假设包租公司给业主是2000一个月,但转租出去可能只有1800甚至更低,不同之处在于,包租公司给业主是一月一付,而转租却是押一付三、押一付六,如果租金足够低,甚至不排除押一付十二。两种支付方式的时间差给了包租公司充足的卷款跑路的机会。

如下几个因素助长“骗局”的蔓延,强化监管势在必行

从近期媒体的集中曝光,以及友的大量反馈来看,这类骗局已经不局限于北上广深等一线城市,在二三线城市也逐步蔓延起来。那么为何骗局蔓延的速度这么快?上当的人为何又如此之多呢?这里面存在如下几个因素:

第一,资本的涌入和中介的金融化。

首先来说资本,2018年1月,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资。2018年6月

,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B 轮融资……相关信息证明,资本对目前的长租公寓模式是极为看好的,当然,对于目前长租公寓所出现的乱象,资本也难辞其咎。

至于中介的金融化,上面提到分期付房租只是冰山一角,更重要的是,目前已经有中介推出了相关的金融衍生品,你可以将其视为一种融资工具,所融得的资金用于业务扩张;但它也是中介释放风险的一种方式,因为一旦业务发展不利,金融衍生品的价值必然大受影响,相关风险将被分摊到广大投资者身上。

第二,房东对潜在风险没有正确的认识,一味图方便、稳定,却忽略了二房东可能爆仓跑路的风险。

一般情况下,如果遇到这类问题,在计算出损失之后,房东和租客应当各自承担一半,但也有的房东不甘心,对租客提前收房,这就必然导致租客承担更大的损失,部分租客因维权困难,可能会对房子进行故意破坏。

对于这一点,我建议房东尽量不要和第三方签署所谓的包租协议,如果租客要转租房源,也必须高度重视。最好是自己出租,或者委托中介帮忙找租客,但是出租协议一定要和租客签订,以免后患无穷。

第三,租客大多是刚出校门的大学生,缺乏社会经验,因此非常容易中招。

对于这一点,我建议租客最好直接和房东签合同,在签合同时必须要求房东出示相关证件,尽量确保万无一失。非要和二房东签合同,最好仔细阅读合同各项条款,情况允许,可以找法律人士帮忙把关。如果发现自己中招,最好报警或者寻求法律途径解决。

租房是一个非常重要的社会问题,如果这一细分行业出现大的乱子,必然会导致年轻一族无法在城市安居乐业,对于目前出现的长租公寓乱象,相关部门应当高度重视,及时出台法律法规,对违法行为进行打击,引导行业健康有序运行。

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