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美国买房投资攻略

2019-08-19 09:26:03来源:励志吧0次阅读

时间:2018-04-0  

在美国投资房产相对中国复杂很多。随着美国经济的复苏和美元走强,越来越多的投资者有意投资美国房产,所以今天给大家说说美国买房投资攻略,希望能够给您带来帮助。

买房准备

作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,您就要计划怎样最大化的减少您将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流;

时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民);

债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。​

为何要同时考虑卖出时间和用途?

您也许听说过美国 主要住宅 (primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,您的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1)必须是您的 主要住宅 ,2)持有房屋所有权5年, )在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:

A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租 年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税哦!

B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致 主要住宅 动机被损,第一年的自住在出租三年后不再有效,那么只有最后1年自住有效,而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦!

C君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,也就是$ 7,500资本利得税。

D君买了第一套房子作出租使用。出租 年后,搬入房子自住2年,然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住,可是那都不是事,关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件,所以变卖房子的25万增值税全免了。

E君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。除此之外,还有很多其他政策都会影响到您与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,小编想说的是,想合法合理避税,买房整体规划很重要!

购买房产

买房成交后您一定会收到一张 房地产交易完成单 (Closing / Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单,可是您一定要保留好它,因为它决定了您卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但您只需要关注买方(Buyer)的明细即可。您的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission),产权费用(Title Costs)等等都可以加到您的购买价格上增加房子成本。

比方说,房子买价50万,您的 HD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时您的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万,开心吗?若是以公司名义买房,您的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。

怎么在美国买房才最安全?

随着当下国内股市降温和人民币贬值,房地产市场的走向也是雾里看花,扑朔迷离。投资领域哀鸿遍野,而那些具有战略眼光的投资人早就在关注海外房地产市场。

2015年上半年,中国投入到海外地产的投资额同比增长了约46%,达66亿美元。其中流入美国的总投资额高达 6.76亿美元,澳大利亚和英国分别为16.64亿美元、7.04亿美元。美国成为中国房地产投资者的首选国家。

通过美国买房投资攻略这篇文章的阅读,希望对大家都有所帮助,如果还有类似这方面的问题,您可以继续阅读文章下方的相关阅读,也可以联系我们的客服,一定可以满足您的需求。

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